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    央廣網(wǎng)北京5月21日消息，據(jù)中國(guó)之聲《央廣夜新聞》報(bào)道，近日，江蘇、四川、山東、湖南、福建等一些地方政府部門(mén)正在積極推進(jìn)存量商品房改為保障房：力求既能化解商品房的庫(kù)存，又能破解保障房的資金短缺問(wèn)題。

  3月底，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，提出“進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。”

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整期,截至4月末,全國(guó)商品房待售面積65681萬(wàn)平方米,比3月末增加682萬(wàn)平方米,其中住宅待售面積增加330萬(wàn)平方米。

  去年曾參與過(guò)保障房項(xiàng)目第三方評(píng)估的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲認(rèn)為，將保障性住房安居工程和消化庫(kù)存結(jié)合，是一個(gè)可行的方案，“對(duì)于已經(jīng)建成的項(xiàng)目，反正開(kāi)發(fā)商要去庫(kù)存，就不用去新建了。我們的土地是有限的，這樣可以讓資源更加有效的配置?！?/span>

  當(dāng)前，主要有三種方式推進(jìn)存量商品房改保障房，第一，政府部門(mén)直接回購(gòu)社會(huì)房源,以不同方式提供給住房保障對(duì)象﹔第二，不以任何方式組織房源,以貨幣補(bǔ)貼的方式,鼓勵(lì)住房保障對(duì)象購(gòu)置社會(huì)存量商品住宅﹔第三，政府部門(mén)為棚改居民和房企牽紅線(xiàn),集中組織房產(chǎn)推介會(huì)或組織團(tuán)購(gòu),以貨幣安置的方式支持棚改居民購(gòu)置位置合適和價(jià)格較低的房源。

  商品房與保障房，一個(gè)專(zhuān)盯市場(chǎng)；一個(gè)專(zhuān)供保障，“回購(gòu)商品房”實(shí)施以來(lái)，在各地究竟取得了怎樣的反響與成效，這一政策又有怎樣的施行前景呢？

  吉林長(zhǎng)春：商品房轉(zhuǎn)保障房可試點(diǎn)先行 可以購(gòu)房補(bǔ)貼形式為主

  吉林長(zhǎng)春某樓盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)馬經(jīng)理認(rèn)為，其實(shí)可以進(jìn)行試點(diǎn)先行，這樣可以“在合作中總結(jié)出更多經(jīng)驗(yàn)和一些問(wèn)題，對(duì)于以后大規(guī)模的商品住房轉(zhuǎn)變成保障性住房進(jìn)行整理和梳理。任何一個(gè)企業(yè)都是追逐利潤(rùn)點(diǎn)，只要利潤(rùn)點(diǎn)夠的話(huà)，誰(shuí)都愿意去投資運(yùn)營(yíng)這件事。”

  而對(duì)于試點(diǎn)的選擇，馬經(jīng)理認(rèn)為，也應(yīng)該可以具有一定的針對(duì)性，在一些企業(yè)規(guī)劃拿地，已經(jīng)存在資金鏈斷裂，包括庫(kù)存體量大，定位不合理時(shí)，政府可以出面幫助企業(yè)解決這些問(wèn)題，而且還可以解決保障性住房的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)雙贏?！?/span>

  而對(duì)于合作形式，馬經(jīng)理更傾向采取購(gòu)房補(bǔ)貼，“這樣整個(gè)小區(qū)品質(zhì)不下降，一分錢(qián)一分貨，第二點(diǎn)也保證我們之前業(yè)主居住的心理環(huán)境?！?/span>

  河北邯鄲：市場(chǎng)現(xiàn)有小戶(hù)型房子較少 與政府計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)量差距較大

  在河北省邯鄲市，今年4月29日出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，邯鄲市保障性住房管理中心保障科科長(zhǎng)孔紅梅介紹，邯鄲市從2011年就開(kāi)始執(zhí)行新建商品房按10%比例配建保障房，其中5%的廉租房、5%的公租房，政策規(guī)定這些建成后必須無(wú)償移交給政府。

  在若干意見(jiàn)中規(guī)定，減少政府投資集中建設(shè)的保障房，將以集中建設(shè)保障房為主轉(zhuǎn)向商品房配建、購(gòu)買(mǎi)符合條件的庫(kù)存商品房及發(fā)放補(bǔ)貼等多種方式并存的模式。主城區(qū)停建、緩建部分集中建設(shè)的保障房項(xiàng)目，騰出部分保障房專(zhuān)項(xiàng)資金購(gòu)買(mǎi)符合條件的庫(kù)存商品房作為保障房，提高保障性住房供給效率。

  但這樣導(dǎo)致的問(wèn)題，就是目前市場(chǎng)上小戶(hù)型的房子比較少，“我們統(tǒng)計(jì)了一下，主城區(qū)這塊就60平米以下的基本竣工的現(xiàn)房比較少，就是幾百套，距計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的量還是相差比較大”。

  安徽蚌埠：政府只可給出回購(gòu)“合理價(jià)” 無(wú)法滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商需求“最高價(jià)”

  在安徽蚌埠， 住建委住房與發(fā)展保障科科長(zhǎng)劉兵認(rèn)為，蚌埠市目前只能采取政府購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商期房的方式，來(lái)解決城市保障房的需求， 盡管是購(gòu)買(mǎi)期房，需要按照保障房需求的面積單獨(dú)建設(shè)，在目前房地產(chǎn)下行壓力較大的情況下，還是有開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)測(cè)算后表示愿意參與，“來(lái)投的還是不投的他們都有兩個(gè)理念，他們首先肯定這是對(duì)他們有好處的，因?yàn)楫?dāng)前大的背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很景氣，因?yàn)槲覀兪前凑者M(jìn)度付款相當(dāng)于團(tuán)購(gòu)，這樣的話(huà)蓋的積極性是很高的，之所以有的沒(méi)有來(lái)投標(biāo)，就是因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題，而政府他最終只能給你合理價(jià)，而不是最高價(jià)，開(kāi)發(fā)商要的是最終的最高價(jià)。”

  劉兵坦言，目前蚌埠計(jì)劃在市區(qū)采購(gòu)的918套小戶(hù)型商品房作為公租房，需要考慮的問(wèn)題很多，比如不能把保障房、公租房集中一個(gè)小區(qū)，那樣會(huì)影響開(kāi)發(fā)商商品房的出售，同時(shí)還要求開(kāi)發(fā)商必須是拿到土地，有開(kāi)發(fā)證明且保障8月份開(kāi)工，一切都符合的情況下，還要看政府給的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商是否愿意參與。盡管目前已有兩家企業(yè)中標(biāo)，但二期的招標(biāo)壓力很大。

  江蘇南京：共有產(chǎn)權(quán)房促保障性住房實(shí)現(xiàn)大并軌 梯度退出完善住房保障機(jī)制

  在江蘇南京，推行了《關(guān)于推進(jìn)南京市住房保障體系轉(zhuǎn)型的實(shí)施意見(jiàn)》等新政，南京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任李真介紹，推出“共有產(chǎn)權(quán)房”后，南京市的保障性住房將實(shí)現(xiàn)大并軌，即將現(xiàn)有的住房保障品種整合為貨幣補(bǔ)貼、住房租賃、產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)三類(lèi)，建立以共有產(chǎn)權(quán)為核心的購(gòu)買(mǎi)型住房保障制度，完善住房保障體系。

  “保障對(duì)象即可承租公租房，也可申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)保障房，尤其是低收入住房困難群體，即可選擇承租公共租賃住房，申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)保障房，同時(shí)也可以自行去市場(chǎng)租房，領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼，對(duì)征收拆遷的安置，我們拓寬了安置渠道，即可選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，符合規(guī)定條件的，還可選擇共有產(chǎn)權(quán)保障房，以及公共租賃住房等多種租賃形式?！?/span>

  《南京市保障性住房共有產(chǎn)權(quán)管理辦法（試行）》中明確，共有產(chǎn)權(quán)房是指保障對(duì)象按出資金額比例，與政府委托部門(mén)或機(jī)構(gòu)按份擁有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。其保障對(duì)象是指江南六區(qū)范圍內(nèi)，家庭收入、財(cái)產(chǎn)、車(chē)輛、住房狀況等符合特定條件的家庭，并對(duì)中低收入住房困難家庭細(xì)化了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

  值得注意的是，新政還對(duì)新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員保障降低了門(mén)檻，同時(shí)完善了退出機(jī)制。

  “退出”是當(dāng)前住房保障的突出難題。對(duì)此，新政規(guī)定承租對(duì)象不再符合保障條件的，實(shí)行梯度退出，可責(zé)令其直接退出現(xiàn)有保障方式，由相關(guān)部門(mén)調(diào)整租金收繳或補(bǔ)貼檔次，直至不予補(bǔ)貼等方式，予以退出。

  政府回購(gòu)可否消化商品房庫(kù)存 新規(guī)實(shí)施問(wèn)題頗多

  那么政府回購(gòu)，對(duì)消化庫(kù)存到底能起到多大的效果？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)鍵看政府回購(gòu)的價(jià)格。

  “一些房地產(chǎn)企業(yè)之所以愿意提供部分房源作為保障房房源，主要是希望規(guī)模銷(xiāo)售降低成本，并及早回籠資金。政府回購(gòu)一部分房源，對(duì)于存量房較多的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是好事，但對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)會(huì)有負(fù)面影響。”

  開(kāi)發(fā)商王錚認(rèn)為，“開(kāi)放商基本是銀行貸款的，至少不會(huì)全虧。房地產(chǎn)是固定資產(chǎn)，盤(pán)活了對(duì)大家都有好處。對(duì)市場(chǎng)可能不是很好，因?yàn)樗鼉r(jià)格比較低，拿進(jìn)去再賣(mài)出來(lái)的話(huà)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)比較大?！?/span>

  王錚認(rèn)為，將在售的商品房改為保障房，房產(chǎn)商最擔(dān)心的還是管理問(wèn)題。

  目前部分城市還缺乏規(guī)范的操作細(xì)則，尤其是如何選擇房源和定價(jià)方面難以把握。

  三明市住建局保障科小肖告訴記者，把商品房變保障房并不是簡(jiǎn)單魔術(shù)，而是要通過(guò)選址、定價(jià)、配套等關(guān)口，這給他們的工作帶來(lái)了難度?！皣?guó)家的政策都比較原則，細(xì)化的東西肯定需要各地自行根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r來(lái)制定，在操作細(xì)節(jié)上我們可能目前還是做得不是太到位?！?/span>

  同時(shí)，小肖告訴記者，目前，將商品房改為保障房在定價(jià)方面已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則，將房產(chǎn)價(jià)格定為市場(chǎng)價(jià)的70%-80%，但由于房?jī)r(jià)變動(dòng)不是由他們掌控的，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度變化時(shí)，房?jī)r(jià)也使得他們難以把握。

  最后，以往申請(qǐng)保障房需要進(jìn)行嚴(yán)格的審批過(guò)程，而這漫長(zhǎng)的申請(qǐng)審批期讓大多數(shù)市民都難以接受。而現(xiàn)如今，將商品房改為保障房政策一出，涉及的工作部門(mén)也將更多，流程也會(huì)更加繁瑣耗時(shí)?！艾F(xiàn)在主要就是因?yàn)槲覀儗彶榈牟块T(mén)牽扯的比較多，流程、環(huán)節(jié)也比較多，銜接上可能會(huì)有一些問(wèn)題，比如我們不是要進(jìn)行多部門(mén)的聯(lián)合審查，需要很多銀行啊、證券、保險(xiǎn)啊、這些部門(mén)配合，但我們目前都是通過(guò)手工、人工送，手工查的這些方式，中間的銜接肯定會(huì)有一些問(wèn)題?！?/span>

  市民或擔(dān)心居住小區(qū)品質(zhì)下降 商品房改保障房?jī)r(jià)格仍是關(guān)鍵

  針對(duì)這一政策，市民又有怎樣的反應(yīng)呢？

  許多用戶(hù)擔(dān)心小區(qū)品質(zhì)會(huì)有所下降。對(duì)于住戶(hù)有這樣的擔(dān)憂(yōu)，寧波市保障房中心方面也向記者透露，應(yīng)該會(huì)考慮在一個(gè)小區(qū)內(nèi)采購(gòu)幾個(gè)單元，而不會(huì)很大規(guī)模地集中在一個(gè)小區(qū)內(nèi)。

  而對(duì)廣大住房者來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的莫過(guò)于房?jī)r(jià)，王振華說(shuō)，原來(lái)保障房賣(mài)起來(lái)可能只賣(mài)幾千塊，你這個(gè)商品房賣(mài)起來(lái)上萬(wàn)塊，差價(jià)這么大，怎么補(bǔ)賠呢？

  此外，從市面上看，商品房的面積，普遍高于保障房的面積，如果沒(méi)有明確的政策出臺(tái)，他們也不敢貿(mào)然行事。